既然说到房地产，干脆详细说说。全国大部分城市的房地产市场是从2000 年才开始的， 时间很短。而这一轮房地产行情，其实是在2001 年到2002 年左右由上海浦东率先启动的， 并逐步蔓延到北京、深圳以及全国其他城市。我们一说房价的上升幅度，都要首先提到上海， 但其实指的就是浦东。大家习惯用2000 年浦东的房价和2009 年浦东的房价作比较，作为上 海的房价上升幅度。大家不要忘记，2000 年的时候，人们叫浦东为浦东新区，当时就是陆家 嘴附近的几栋高楼，大街上基本没什么人，显得冷清，甚至还有点荒凉，连万科这样的房地 产商都不看好它，所以才有当时最便宜5000 块钱的房价。短短十年，世界500 强中很多公 司已经在浦东设有办事处，它已经成为中国的金融中心，世博会也马上要召开。如此的变化， 使得最低房价有5、6 倍的升幅。但如果你用当时陆家嘴最好的房子仁恒滨江作参照，可能 就没有5、6 倍。如果以当时浦西最高价的房子作参照，该房子到2009 年也很难上升5、6 倍。我说这些的意思是，浦东的确具有他的特殊性，并不能把它作为投资房地产收益的标准。 说了这么多，言归正传。因为我们国家房地产市场时间很短，刚好又赶上2004 年后流 动性比较充裕，促成一轮房地产上升的浪潮，大部分人只感受到房地产一路飙升，并没有房 地产调整的经历，很难全面的理解房地产这个投资品种的风险，以为房地产只会升不会降。 深圳的房地产市场1990 年就有了，到今年刚好20 年，时间相对长一点，又是我亲身经历， 我就用深圳的房地产来详细说说。 1990 年的时候，深圳有两个名牌物业，当时深圳的人是都知道的，一个是罗湖的海丽 大夏，一个是福田的台湾花园，这两个楼盘在当时的最高价都卖到1 万多。他们地段都很 好，一个在国贸附近，一个在巴登街，开发商一个是中海外，另一个是香港公司，物业管理 一个是中国海外，另一个也是香港很有名的物业管理公司。记得我91 年从台湾花园门前经 过时，看到它大堂外气派的大柱子，射灯照射的台湾花园几个大字金碧辉煌。当时就被如此 豪华的住宅大夏镇住了，看着门口西装笔挺的管理人员在检查进出人员的证件，羡慕的看着 住在里面的人进出，心里暗想“什么时候我也能发财住进这样的豪宅”。我记得当时台湾花 园109 平方三室的住房要买120 万（当时是没有按揭的）。经过了20 年现在这两处房子价 格多少呢？ 这两处物业可是当时的名牌物业，是所谓的豪宅。如果你当时120 万买入，假如你是7 成按揭的话，每月按揭就要5000 块，20 年你共要支付120 万，再加上你首付的30 多万，
总房价要150 多万，现在卖出还不够本钱。如果你是一次性投资的话，每年租金可以有4 到 5 千，20 年来租金可以有100 万，现在卖出可以回本，也算勉强可以抵制通胀。但90 年的 120 万和今天的120 万差别还是很大的，当时的百万富翁可没几个。你如果问中介，这两处 当时的豪宅为什么现在价格上不去，他们会告诉你“这还要问？房子太老了，还有40 多年 的产权，供电供水的设备都老化了，外形也不光鲜了，户型也不时髦了”知道了以上数字， 我想说明以下几个误区。 误区一，房价是不断上涨的。这个不假，但并不代表你投资的房子会不断涨价。现在深 圳的豪宅大夏是香蜜湖一号，要卖6、7 万一平方，表面上可以说2009 年深圳的豪宅大夏比 1990 年涨了6 倍。但你90 年投资豪宅的时候香蜜湖一号还没诞生，你在当时要投资豪宅， 只有海丽大夏和台湾花园。 误区二，我们城市人口才40%左右，发达国家都是80%，言外之意还有50%的农民要进 城，现有城市人口再增加一倍，房子不涨才怪。呵呵，这就意味着深圳将来的人口要到3 千 万，上海的人口要到4 千万。我们先不说那时的城市生活质量如何，也不谈农民是否买得起 城里的房子。就算买得起，人家农民是否愿意进城也是个问题（我们城里人还真别自作多情）， 我相信即使真的农村城市化，农民也更喜欢在就近的县城城市化，离自己的根更近，更有人 情味。不但这样，我预计将来还会有更多的城里人农村化。现在和20 年前不同，当时是贪 图大城市交通方便，资讯发达，现在有了汽车，有了互联网。什么资讯没有？网上购物也很 方便，真要去哪个城市，开车到了机场，几百块钱的飞机票就去了。如果你就是确定将来城 里人口会增加一倍，房价就一定涨，我也不同意。深圳1990 年的时候才100 多万人，海丽 大夏，台湾花园卖1.2 万。2007 年统计深圳常驻和暂住人口1480 万，增加了10 倍，20 年 前的海丽大夏和台湾花园并没有因此涨价。 误区三，随着GDP 的不断增加，房价必然上涨。我们现在GDP 是30 万亿，再过20 年我 们的GDP 可以到100 万亿，房价必然上涨。1990 年深圳的GDP 是200 多亿，今天是2000 多 亿，房价是涨了不少，但90 年的房子并没有张。 如果说用90 年深圳的豪宅作参照，到2010 年这20 年的房价走势大概是个马鞍形（我 们用同一处房子作比较才有意义，因为落实到我们具体的投资）。如果用全国的房地产作参 照，2000 年到2020 年这20 年的房价走势会如何呢？可能还会不断有更好的房子出现，表 面看价格坚挺，但落实到你2000 年投资的房子就不一定，很可能它在2000 年到2009 年上 涨了几倍后，在今后的10 年可能会有30%左右的调整。到了2020 年，你投资的房子也20 年了，如果在经过2010 到2020 的十年间调整30%与2000 年比较还是有不错的回报（我够 乐观的了），但对于2009 年高位接手的人来说，这个调整很可能意味着首付30%跌没了。 用图形表示，2000 年到2020 年你投资的房子的价格走势很可能是一个不对称的拱形。 对于2005 年后出现的10 万快钱的天价豪宅，到2030 年会怎么样呢？我相信2030 年 会出现更多的追求享受的富豪，市场也会不断推出符合他们需要的更加豪华的住宅，届时很 可能会出现30 万的天价豪宅，但绝不是现在的豪宅涨三倍。现在的豪宅到了2030 年也是人 老珠黄，当初标榜的电梯直接入户已经不稀奇，标榜的德国厨房电器已经被淘汰，标榜的最 新豪华装修早已不符和审美。面对还有40 年的使用期，又不能推到重盖。2030 年的香蜜湖 一号，就是今天的台湾花园。如果你的土地是永久的，地上建筑可以推倒重建，这样的房地 产行情就完全是另一码事，这样的房地产才具备了永远向上条件。 我昨天在前一篇留言里开玩笑，我是考虑怕我万一出现意外，老婆孩子又没有赚钱的本 事，有闲钱买几套房子收租，万一哪天我出门遇到车祸，房租至少可以让孤儿寡母维持一个
不错的生活。从这个意义上说，买房子比买保险强，以这个为出发点，在遇到低价，租售比 合适的时候买房子是可以的。我昨天的这一结论性的话，我今天要用很长的博文来说明。哈 哈哈 呵呵，大概看了一下朋友们的留言，不同意见主要是没理解我文章的意思。呵呵，其实， 我自己从96 年到2002 年期间都一直在买房子，这几年的房价翻多少倍不但大家有目共睹， 而且是我切身体会，我怎么会视而不见呢？我写文章的特点是：如果大家和媒体都形成共识， 而且我也同意，一般我就不说了，这样的文字还有什么意义？我是用20 年来深圳高端地产 的实例，举例说明——如果房子到了一定的年限后可能价格的上涨就会乏力，可能并不是我 们想象的那样会一路向上，再过多少年，90 年代的高端房子的房价开始绝对的下跌？这个 还要观察，我们要记住的事实是：90 年代的高端房子因为当时价格太高，在这一轮的房价 疯狂中，也仅仅刚刚回本。房地产作为一种投资品种，什么时候投？什么价格投？投资什么 样的？这都是我们要思考的，这个思考是需要历史借鉴的。在目前大家对房地产比较狂热的 时期，我们能冷静的从这几方面综合考虑，这，就是我这篇文章的本意！ 现在的人都喜欢用这几年的房地产投资回报来衡量房屋的投资价值——我付个20%的 首期，过个几年，总房价翻个几倍。现在太多的人以为这就是投资房地产的常态，不考虑各 种因素，盲目的买入。万一来个小调整就把你的首付给调没有了。大多数人想：调整我也不 怕，我就供楼，5 年不涨我等十年，反正房子是一定涨的。这就要看你买入的价格和租售比 了，如果价格太高，很可能相当长时间都无法回到你的价格，如果租售比很低30 年以后才 能收回，很可能到那个时候你的房子开始走折旧价，折旧的速度比你的租金还高，那这笔投 资就是失败的。大家比不信，以为这种可能性不存在。（笔者：10 几年之后，这种事情发生 了…..） 呵呵，如果泛泛的说，美国的股市100 年张了100 倍，上涨了。但不代表你100 年前买 的股票可以涨100 倍，很可能是100 年前的股票早就倒闭没影了。明白我说的意思吗？再过 100 年回头看，我相信房价总体趋势是向上的很可能是100 年前的50 倍。但意思并不是说， 你100 年前用100 万买的房子到时候可以买5000 万。哈哈哈 如果有专家告诉你，国外的经验证明，房价在过去的100 年涨了50 倍，你现在可以闭 眼买房子。那其实是在偷换概念，在忽悠你！（笔者：这种偷换概念，时常发生，提高自己 认知和辨别能力是第一位！） 如果把100 年后中国的房地产价格会升50 倍，理解为现在花100 万买的房子在100 年 后能卖5000 万。就会使你在投资上犯错误。我们现在的大多数商品房都是2000 年后建的， 2002 到2003 年入伙。实际住进去的楼龄大多在5 年左右，5 年以上10 年以下的房子是他的 黄金阶段，小区刚好成熟，各种配套逐步完善，人气也是最旺的时候。我们目前看到的最多 的是这样的房子，举例说明也是这样的房子。这其实是有误区的。 冬奥会很好看，我一直跟着看。冬奥会女子1500 米冠军周洋是长春人，记者立即采访 她的时候，她说“。。希望改变父母的生活”过后，在电视上我看到，周洋家里父母和她共 三人，父母均下岗，电视上看到，一家三口人住14 平方米的非常狭小的老房子，沙发是一 堆旧书旧报纸摞起来蒙了块布。真是属于城市赤贫。希望这个奥运冠军的奖牌能帮助到他们。