说下我的经历和感受。 我90 年来深圳，那时没钱，买房子这事根本就没进入我的议事日程，也就完全不在我 日常关注范围内，当时的房价就和现在的比特币一样，与我无关。 但我知道有一个公司是1988 年以1200 元/每平米在长城大厦买了很多套房子，作为职 工宿舍分给职工。我去深圳时长城大厦已涨到2500 左右一平米。92 年小平南巡时是深圳那
一波房价的高峰，当时听说长城大厦的二期已涨到6000 多/平米还要排队。当时的豪宅区在 罗湖，台湾花园，海丽大厦，海富花园等是深圳的豪宅标杆，要12000 左右一平米。 我的第一套房是1996 年买的。当时路过美莲大厦，看到巨幅广告：不分楼层不分朝向， 5.8 折一套不留。我当时已经赚了点钱，就进售楼处去看一看。43 平方米一室一厅装修好的 房子大概22 万一套。这时，进来两个香港人要租房，我和他谈好每月2300 元租金。然后我 当场和他一起选房、刷卡、买房拿钥匙、再把钥匙交给租客。 租金高得益于当时小面积电梯商品房很少，几乎没有。这房子我买了以后一路阴跌最低 跌到2002 年每平米4000 多元，最低每套17 万多，租金也一路最低跌到1200 元一个月。 同期海丽大厦，台湾花园，海富花园也最低跌到4500 多一平方。 2000 年时，福田区政府旁一个楼盘广告：首付3 万买三房，首付两万买两房，买房就 办深圳户口。那个期间我陆续买了七套房。其中一套是去大梅沙游泳时，看到马路对面一个 楼盘在卖，进去一看一个人也没有，只有一个小姑娘在蹲守，问了下都卖差不多了，剩下尾 盘，60 平米一室一厅，折后30 万一套，两成首付只要6 万。看了下房子结构户型不错，当 场刷卡买了一套。 深圳上一次的楼市从最高到最低，差不多用了十年时间。其后我就一直认为楼市和股票 一样是波动的，当深圳楼市涨到2 万时，我就认为泡沫严重，2008 年时我认为泡沫这是要 破了，2013 年时我认为楼市的泡沫必破无疑了。然而，其后的楼市却是没有最高只有更高， 一直到了现在。以下是我对未来楼市的看法。 这轮和上一轮最大的不同有两点：一是上一轮房地产在全国尚属就局部，早期更没什么 按揭，买房者大多是一次性付款。二是朱镕基时代对经济过热和资产泡沫很忌惮，曾大力刹 车并大幅度加息。这一轮的共识是：一是房价短期上涨太快太猛太高，必须要控制，不断强 调房屋的居住属性，同时开始严格控制相关行业的融资。二是如果房价短期出现快速下跌， 也意味着经济硬着陆，也会给整个金融带来不可控的风险。因此之前偶尔听说有些地方叫停 开发商大幅度降价的行为，估计也是出于这种考虑。 那时的房价确实比较贴近工薪阶层。只要两口子工资合计一个月一万块，都可以按揭买 房。2000 年福田区长城盛世家园一期尾盘促销，两房两厅七十多平方的房子，就是35 万左 右。两成首付就是七万多，每月按揭两三千。首付有困难开发商还帮忙灵活付款。 再聊下近期对深圳房地产的感受。 2015 年后，我关注过两个楼盘，香蜜湖的深业中城，以及安托山的海德园。这两个楼 盘都是政府限价房大概十多万一平米。深业中城总房款都要在2000 万以上，我当时并没打 算真买房，只是想去看看了解一下行情。过去后，他们是没有所谓传统售楼处的，售楼处的 人员不是给你介绍房子以及带你看样板房的，而是审查购房人是否有购房资格和了解你资金 状况的。也就是说，你要想买房，轮不到你先了解房子情况，而是首先要看你有无购房资格。 当我告诉他我有一套房时，售楼人告诉我：我们目前无房的购房者已经远超房源数量， 你即使有购房资格，你的资格分数也太低，轮不上你。 我说：那我就看下样板房吧。他说：我们没有样板房，也不带看毛坯房。去年的海德园 也基本是如此。也就是说几千万的房子，买房和选房像开盲盒一样，能抢到就行。 这次从大连回深圳，又去摸了一下底。去了绿景白石洲，新世界依山揽海，金地环湾城， 承翰庭玺等新楼盘，这次售楼处基本恢复了传统功能，看楼的人不多，售楼人员客气礼貌端
茶倒水，不厌其烦的介绍带看样板房等，而且价格都有一定折扣。又去了金茂府和天元以及 东海国际公寓这种已入伙尾盘的售楼处。剩余房源不同于以往的统一打折，怕老业主闹事。 这次是指导价不变，但你交个诚意金，然后你开一个自己能接受的价格。售楼处会把这个价 报老总，老总同意就卖给你（但价格要保密），如果开价太低不同意就退还诚意金，一房一 价。 我说：我可以随意开价吗？售楼员说：我们不设定价格，只要你自己觉得不离谱就行。 我说：这时候买房肯定是要捡漏的，价格不离谱怎么能叫捡漏？售楼员笑散户乙答：那你就 开个你能接受的价格嘛，万一卖给你呢？ 但是以上摸底也并不能说明什么，只能窥见当下的整体大环境。因为深圳房价差距巨大， 走路五分钟的房价就差别巨大。香蜜湖的水榭花都二手房单价大幅下跌后还要十七八万一平 方，走路几百米五分钟路程的景田北天健天骄新房，比水榭花都品质更高，纯豪宅品质，专 梯入户，13 万一平，卖了两年也卖不完。 我对购房的建议是这样。首先，房价和股价一样，一是很难判断何时是底，二是房子 的区域性很强，不会齐涨齐跌，即使趋势相同幅度也差很远。 自住的，无论是刚需还是改善，可以适当淡化对房价的预判，能买的起且不费力，当下 也可精挑细选，使劲砍价，有合适价格入手也可，前提是要量自己的能力而行。以前房价猛 涨时，可以适当努力踮脚，勒紧裤带激进一些。现在的大环境，可以从容一点，资金不到 位也不必着急，可以慢慢等到有能力再说。 投资的，想短期赚差价可能风险就较大，收租的就要看当地出租回报率是否合适，切勿 盲目入市。深圳解封的时候，上半年房价有个小脉冲，一是疫情积压了一点需求得以释放， 二是看好解封后会有一波。然而，现在的二手房价格，是低于上半年不舍得卖的价格的。也 就是说上半年如果1500 万放盘，买家砍价到1380 万没舍得卖，现在普遍报价已经低于1380 万了，现在又面临被砍价到1200 万的尴尬局面。 现在虽然深圳又出来几个利好，一是二套首付降低了，二是豪宅税提高门槛了。这两个 利好能稳住房价就不错，最多活跃一下气氛。如果2024 年春节后房子成交依然低迷，估计 届时二手房价又会下一个台阶。说到底，对买家来说真正的利好是房价大幅下跌，减少总支 出。现在的所谓利好，只是减税一个点和降低了首付比例，总负担并没什么减少。如果对未 来房价的趋势不看好，现在的所谓利好作用就和当初想用它来抑制房价一样，在趋势面前， 这些措施作用有限。 2023-2023-11-01 茅台利润＝茅台批发+茅台直营+系列酒和乱七八糟 这次茅台提价20%是出厂价969 元， 市场指导价1499 不动，是不是可以理解成影响的是：茅台批发。 谁能算下大概增多少？